法律知識要點：租客拖欠房租，甚至在沒有支付租金的情況下直接搬離，這種情況估計不少房東都遇到過。如果房東遇到這種情況該怎么辦？當(dāng)然，在不能協(xié)商解決的情況下，也只能是采取法律途徑了，下面筆者說說相關(guān)的法律問題，供大家參考。
租客與房東之間是合同關(guān)系，一般情況房東與租客之間是簽訂有租賃合同的，會約定一些基本的租賃合同內(nèi)容，比如租賃期限、價格、租金支付時間、押金數(shù)額、違約責(zé)任等等內(nèi)容。所以，一旦租客拖欠租金甚至逃走的，房東就可以結(jié)合自身的情況，提出如下訴訟請求的一項或幾項：
一、解除雙方簽訂的房屋租賃合同。
在合同期內(nèi)，租客拖欠租金達(dá)到一定的期限時或者直接逃走，符合解除條件的，房東可以提出該項請求。因為，租客雖然違約，但合同還在租賃期限內(nèi)，房東當(dāng)然也可以請求繼續(xù)履行合同，但是繼續(xù)履行合同可以給房東帶來的損失更來，選擇解除租賃合同一般是上策。
二、請求支付拖欠的租金。
租客還沒有搬離的房屋的，可以請求支付至搬離之日的租金，不寫確定的日期和金額，如果租客已經(jīng)自行搬離的，可以請求至搬離之日的租金，不足一個月的租金，按天折算。
三、按租賃合同約定，要求租客支付違約金。
租客沒有按期支付租金甚至在租賃合同期限內(nèi)自行搬離的，該行為構(gòu)成合同違約，房東無論是否請求解除租賃合同，都可以按租賃合同約定，要求租客支付違約金。
四、可以請求賠償損失。
如果租賃期間，有將租賃物或附屬設(shè)施損壞的，可以按價要求賠償。但是，房東需要注意的是，物品的價格要根據(jù)新舊程度確定，不能全部按暫時的物品定價。另外，如果沒有約定違約金的，房東如要求賠償損失，需要舉證證明有哪些具體的損失。
五、恢復(fù)房屋的原狀。
出租的房屋如果是商鋪，一般情況下不同的行業(yè)需要不同的裝修，可能會很大程度上改變原來的格局，恢復(fù)原狀也需要很高的費用，因此對于改變較大的裝修，房東也可以要求恢復(fù)原狀或因此產(chǎn)生的費用。
六、不予退還租房押金或保證金。
目前從房屋租賃市場行情來看，大多房東都會收到一定的租房押金或保證金，一般會約定租賃合同到期后，沒有發(fā)生違約的，押金或保證金予以退還，否則沒收，雖然沒有沒收是行政強制手段，但本質(zhì)上就是不予退還的意思。需要注意的是，如果不退還保證金的，違約金或賠償損失一般不再支持，押金或保證金與違約金、賠償損失是一樣的，彌補房東損失的功能，不能過分加重房客的違約責(zé)任，避免造成利益失衡。
綜上分析，租客發(fā)生違約時，房東可以根據(jù)實際情況選擇上述的一項或幾項主張權(quán)利，尤其是違約金和賠償損失，實務(wù)中一般無法同時主張，除非違約金不足以彌補損失。現(xiàn)在筆者分享一篇涉及上述法律問題的實務(wù)案例，供讀者參考。
基本案情
原告仝某燕訴稱：2015年7月11日，原告與被告簽訂了一份商鋪租賃合同，合同約定租賃期限從2015年3月31日至2018年3月31日。雙方約定2015年4月1日至2017年3月3l日每月租金人民幣3,200元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金人民幣3,500元，每月10日前交付當(dāng)月的租金。被告向原告支付人民幣2,000元作為保證金。
因租戶陳某志在沒有通知原告的情況下于2017年10月偷偷搬走，造成原告損失。經(jīng)派出所、居委會法援處、本人與被告多次協(xié)商無果。按合同第九條約定租賃期未屆滿前，一方擬終止租約時，應(yīng)提前一個月并征得他方之同意并賠償他方一個月之租金額，作為損害賠償。
按合同第十二條租期屆滿或合同終止時，被告未將商鋪恢復(fù)原狀交還致甲方受損害，原告可要求損害賠償。
被告的行為顯然嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，為了維護原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院，請求判決：1、被告支付原告當(dāng)月租金人民幣3,500元；2、被告支付原告違約金3,500元；3、被告支付店鋪損壞恢復(fù)維修費人民幣3,000元；4、被告交清水、電費等費用。
被告未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯意見。
判決要點
法院審理認(rèn)為：原告與被告簽訂租賃合同，原告將商鋪出租給被告，由被告支付租賃費用，雙方之間成立租賃合同關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)受我國合同法調(diào)整。
原告主張的2017年10月份租金。原告提交雙方的租賃合同，證明2017年4月1日至2018年3月31日期間雙方約定每月租金為人民幣3,500元，原告提交催款微信截屏照片，證明被告未支付當(dāng)月租金，其要求被告支付當(dāng)月租金人民幣3,500元，有事實與法律依據(jù)，法院予以支持。
原告主張的違約金。雙方在合同中約定，在租賃合同未屆滿前，一方擬終止租約時，應(yīng)提前一個月并征得他方并賠償一個月租金。被告在未與原告協(xié)商的情況下單方終止租賃合同，原告主張被告支付一個月租金即人民幣3,500元作為損害賠償，有事實與法律依據(jù)，法院予以支持。
原告主張的恢復(fù)原狀維修費。原告與被告約定被告退租時應(yīng)當(dāng)對原告的商鋪恢復(fù)原狀，原告提交照片證明被告私自撤離后未對租賃物業(yè)恢復(fù)原狀，原告主張恢復(fù)原狀維修費人民幣3,000元，有事實依據(jù)，法院予以支持。
水電費。原告提交水務(wù)集團信息單證明被告使用租賃物業(yè)期間產(chǎn)生水費人民幣4.97元，應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。原告主張的水電費，有事實與法律依據(jù)，法院予以支持。
判決結(jié)果
綜上所述，法院判決：一、被告陳某志應(yīng)于判決生效之日起三日內(nèi)支付原告仝某燕租金人民幣3,500元；二、被告陳某志應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告仝某燕違約金人民幣3,500元；三、被告陳某志應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告仝某燕恢復(fù)商鋪原狀維修費人民幣3,000元；四、被告陳某志應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告仝某燕水電費人民幣4.97元。
律師點評
該案中，在租賃合同期限內(nèi)，租客在沒有打招呼的情況下，自行離開并拖欠有租金，因此原告仝某燕請求法院判令被告陳某志支付拖欠的租金、違約金、恢復(fù)商鋪的費用、未支付的水電費等均得到法院支持。
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