法律知識要點：在實務中，承租人與出租人簽訂租賃合同無效，這樣的情形比較常見。例如，出租人將違法建筑出租的，包括未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，在一審法庭辯論終結前沒有取得效力補正；轉租期限超過承租人剩余租賃合同的或轉租被認定為無效合同的；或者簽訂的租賃合同有《合同法》第52條的情形的等等。很多當事人咨詢，在出租人與承租人簽訂的租賃合同無效時，承租人還要支付租金嗎？還真不用再支付租金了，但要支付這項費用。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

從上述法律條款來看，房屋租賃合同無效的，不用再支付租金，但改為支付房屋占有使用費。房屋租賃合同無效后，雙方無須再履行房屋租賃合同，也不存在支付租金的問題。不過，房屋租賃合同雖然無效，但承租人實際使用了該房屋的，應當參照租金的標準支付房屋占用費，比較公平合理。

但是，從實務經驗來看，適用這個法律條款時，還是應當注意這兩個問題：1、根據出租人請求的，支持房屋占有使用費，言外之意，不請求，不支持，這一點很重要；2、房屋占用費的標準是參照租金標準，既然是參照租金的標準，就說明不一定按租金的標準，綜合考慮導致租賃合同的原因，承租人無過錯的，適當按一定的比例支付房屋占用費，如果承租人本身對訂立無效房屋租賃合同亦有過錯的，應當按租金的標準不降低或只降低少量比例。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關的實務案例，并對案例的內容進行了相應的整理和匯編，案例中觀點僅供學習交流所用！

案情簡介

原告實業公司訴稱：原告將位于某工業區22號的廠房出租給五金公司，廠房租賃期限是：2011年10月1日至2016年6月30日，并于2011年8月13日與五金公司法定代表人李新華簽訂租賃合同，其注冊法定代表人和實際經營者李新華于2015年10月12日發表聲明表示決定結束經營，但是五金公司未支付實業公司2015年8月部分租金30000元、9月租金89496元、10月租金89496元，共計208992元。

原告為維護自身的合法權益，特訴至法院，請求法院判令：1.被告五金公司應支付原告實業公司租金208992元。

被告五金公司辯稱：五金公司在2015年10月12日已經發聲明給實業公司停止了合同。五金公司在簽訂合同的時候已經向實業公司交了2個月的押金共180000元。拖欠的租金從押金里面抵扣，因此五金公司不用再支付租金。

判決要點

法院審理認為：案涉《廠房租賃合同書》有實業公司、五金公司雙方的蓋章，并有各自代表的簽名，真實性法院予以確認。位于某工業區22號的案涉租賃物，包括廠房、宿舍、辦公樓、電房、門衛室總共8136平方米，實業公司未能提供案涉租賃物的建設工程規劃許可證。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，原告實業公司與被告五金公司雙方于2011年8月13日簽訂的《廠房租賃合同書》因違反法律法規強制性規定，法院確認為無效。因《廠房租賃合同書》無效，故雙方對押金的約定應屬無效，實業公司收取的押金應予返還。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。該案中，盡管實業公司、五金公司雙方簽訂的《廠房租賃合同書》無效，但五金公司一直占有使用案涉租賃物，五金公司應當按照市場價格支付占有使用費。根據實業公司的訴訟請求，占有使用費參照雙方合同約定的租金價格確定是合理的。

根據雙方確認的數額，五金公司需支付的2015年8月份、9月份、10月份的占有使用費共計208992元。扣除實業公司因合同無效應退還的押金180000元，五金公司還需支付的數額為28992元。因此，對于實業公司要求五金公司支付2015年8月、9月、10月的占有使用費的訴訟請求，法院在28992元范圍內予以支持，超出部分，法院不予支持。

判決結果

綜上，法院判決：被告五金公司于判決發生法律效力之日起五日內向原告實業公司支付2015年8月份至10月份的房屋占有使用費28992元。

律師點評

該案中，涉案的租賃物未取得建設工程規劃許可證，因此，原告實業公司與被告五金公司所簽訂的《廠房租賃合同書》無效。被告五金公司共計拖欠房租208992元未付，租賃合同無效后應參照約定的租金標準支付房屋占用費。由于房屋租賃合同無效，原告收取被告的押金180000元同樣應予返還，雙方存在法定抵扣的情形，據此，法院在28992元范圍內予以支持房屋占用費。

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