來(lái)源：案例分析

版權(quán)歸原創(chuàng)作者所有

網(wǎng)絡(luò)配圖

案情

雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國(guó)慶期間外出。有一天，雷小姐發(fā)現(xiàn)天花板開(kāi)始滴水，意識(shí)到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業(yè)管理公司反映情況，公司稱(chēng)：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結(jié)果情形越來(lái)越糟，雷小姐的屋子里像下雨，天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重。而物業(yè)管理公司仍然不來(lái)維修。雷小姐沒(méi)有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開(kāi)三樓房門(mén)入內(nèi)維修，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的東西也被泡得不成樣子。

對(duì)此，雷小姐極為不滿，斥責(zé)物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱(chēng)，住戶不在家，公司無(wú)權(quán)破門(mén)而入。后三樓住戶回來(lái)后，對(duì)于他們破門(mén)而入的行為感到很惱火，三方矛盾很大。

評(píng)析

這是比較典型的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理公司緊急避險(xiǎn)及免負(fù)責(zé)任。

什么是緊急避險(xiǎn)呢？就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。以本案為例，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財(cái)產(chǎn)。在三樓住戶家中無(wú)人的情況下，為減少損失，就必須破門(mén)而入修復(fù)三樓水管、水道，但客觀上又會(huì)對(duì)三樓住戶的門(mén)窗、玻璃等財(cái)產(chǎn)造成損害，類(lèi)似這樣的行為就是緊急避險(xiǎn)行為。

緊急避險(xiǎn)行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國(guó)《民法通則》對(duì)此予以認(rèn)可。但是，三樓住戶是無(wú)辜的第三人，由于緊急避險(xiǎn)而遭受的損害，是否應(yīng)受賠償，如何賠償，卻是個(gè)問(wèn)題。由于我國(guó)沒(méi)有全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，所以，本案中的物業(yè)管理公司生怕惹麻煩而不愿去搶修，也是可以理解的。

對(duì)于責(zé)任問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

從上面的法律規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重情形時(shí)，是可以采取緊急避險(xiǎn)行為的，措施得體的情況下，無(wú)論是物業(yè)管理公司還是二樓住戶，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，三樓的住戶受到了一些財(cái)產(chǎn)損失，作為受益人，雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險(xiǎn)的行為減少了積水對(duì)三樓住戶家私的損害，所以該住戶實(shí)際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。

《物管案例》10月最受歡迎的資訊